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房地产全面洗牌后如何走？地产大佬们这样说******

　　作者：孙梦凡

　　时光更迭，新旧年交替之际，地产大佬相继发声展望未来。

　　近日来，碧桂园、中国恒大、华润置地、中国金茂、中海集团、绿地集团、新城控股等多家房企掌舵者，均通过新年致辞的方式，总结2022年的工作、并对2023年行业及企业发展做出展望。

　　“对房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个‘前所未有、行业内外、全局洗牌’的年代。”

　　“全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训......积极探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。”

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力......方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”

　　一众地产大佬不讳言过去一年的挑战，不过对未来仍有希望。在12月召开的中央经济工作会议上，“房地产仍是国民经济支柱产业”等说法被提及，随着地产利好政策陆续出台，房地产行业仍将是国民经济增长的重要内生动力，房住不炒、保民生也依然是行业发展主基调。

　　前所未有的洗牌之年

　　2022年，房地产行业经历了前所未有的缩表周期。

　　中指研究院数据显示，2022年我国新房、二手房价格年度累计均下跌，新房价格为时隔7年后的首次下跌，二手房连续下跌8个月，新房连续下跌6个月，七成城市累计下跌。

　　商品房销售也尤为惨淡。去年重点100城销售面积同比降幅近四成，绝对规模降至2015年以来同期最低水平。12月，重点100城成交面积小幅回升，环比增长6.0%，但同比降幅扩大至超三成，降幅有所扩大，政策叠加尚未扭转需求端低迷态势。

　　与此同时，虽有多重融资利好政策出台，房企融资的寒意依然未退。据中指研究院监测，2022年1月份至11月份，房地产企业非银融资总额7796.3亿元，同比下降51.7%。百强房企中，有约40家发生债务违约。

　　回望这一年，诸多房企掌舵人不乏感慨。卓越集团董事局主席李华在1月1日发布的新年致辞中称，过去的2022年，是中国房地产行业极其艰辛的一年，众多同行遭遇前所未有的挑战，在至暗中艰难求索。同时，2022年也是行业加速寻找破局之道、重塑信心的关键一年。

　　上坤集团董事长朱静在新年致辞中表示，对于房地产行业来说，考验在2022年来得有些猛。行业规模收缩、开发投资20年来首次负增长、房企出险不断......这是一个“前所未有、行业内外、全局洗牌”的年代，但这也是一个“危机中育新机、变局中开新局”的新时代。

　　华润置地董事会主席李欣在新年献词中提到，2022年房地产行业由“速度与规模至上”走向“稳健与质量至上”，趋势转折、市场收缩、格局重塑。

　　五矿地产董事长何剑波表示，受疫情持续冲击、经济不断下滑、行业深度调整、市场信心不足等叠加因素影响，房企面临的困难和挑战前所未有。

　　积极保交楼、开拓融资渠道，成为大多数房企去年的工作重点。

　　碧桂园集团总裁莫斌在新年致辞中称，2022年碧桂园已累计交付近70万套房，其中前三季度交付约占全国同期交付量20%，相当于全国交付的每5套房中有1套房出自碧桂园。同时，集团融资渠道保持畅通，并已获得逾3000亿元意向性综合授信支持。

　　恒大集团董事局主席许家印在近日公司内部信中称，2022年恒大地产732个保交楼项目全面复工，全年累计交楼30.1万套。“2023年是恒大履行企业主体责任、千方百计保交楼的关键年，只要全体恒大人齐心协力......一定能完成保交楼任务，偿还各种债务、化解风险。”

　　李欣称，2022年华润置地成功发行10年期石家庄万象城资产支持专项计划，华夏基金华润有巢租赁住房封闭式基础设施证券投资基金正式挂牌上市，成为首单市场化机构运营的保障性租赁住房公募REIT；搭建绿色金融框架，全年获取ESG贷款近200亿港元。

　　市场全面复苏尚需时日

　　如今房企面临的艰难处境，一方面来自融资，一方面源于销售。

　　为拓展房企对外融资渠道，监管已全方位出台政策。中指研究院称，从近期的政策组合可看出，资金投放对象从“项目—房企—行业”三个层次形成了递进关系，在解决保交付项目、房企流动性紧张问题后，开始大力解决行业的两个根本性问题：资产负债比例不合理、风险资产重组问题。

　　信贷资金是房企最主要的融资构成，也是本轮投放规模最大、涉及主体最多的融资类型。自从“金融支持16条”发布实施以来，据不完全统计，近期有120多家房地产企业获得银行授信，60余家银行机构落实政策精神，积极向房企授信，总额度超过4.8万亿元。

　　在发债融资方面，随着增信政策一再优化，民企发债融资快速落地，目前已有越来越多的房企递交发行计划，增信方式也由中债增的独家支持扩展到“央地合作”，帮助更多民企加入到发债融资行列中。 股权融资信号发出后，也已有30余家房企宣布配股或定向增发计划。

　　在销售需求端，多地购房限制性政策正在逐渐放开。继11月杭州、成都、西安等城市优化购房政策，12月初厦门、南京、武汉、合肥等二线城市加入放松需求端政策的队伍后，佛山、东莞也全面放开限购。1月3日，河南官方直言要取消或调整限制住房需求释放的限制性政策。

　　对这一系列政策暖风，房企掌舵人不乏希望、但也心存挑战。

　　“当前相关利好正在陆续出台，但市场全面复苏尚需时日。2023年依旧会是艰苦卓绝，机遇与困难并存的一年。唯有齐心协力，发扬进取精神，锻造高效有活力的组织队伍，优化经营能力，提升财务安全意识，方能蓄积可持续发展的势能，拥抱更可期的未来。”李华表示。

　　李华指出，2023年卓越集团将围绕四大方面展开，进一步深耕大湾区主场，夯实住宅开发、城市更新、商业运营、商办运营、酒店运营、商企物业管理等业务的市场地位；同时更加有重点有策略地布局长三角，聚焦城市更新业务，并坚定履行社会责任，增强队伍活力。

　　朱静表示，新的一年，房住不炒、保民生依然是行业发展主基调，房地产行业也依然是中国经济增长的最大内生动力。同时，行业发展在短期内将继续面临各种难与坎：整体的经济面较为脆弱，信心恢复仍需要一段时间；房企资金流动性问题有待更精准的政策措施来纾解；购房客户“买涨不买跌”的心态会持续观望；地产行业供应链的信用体系重构需要更长的时间。

　　在上述行业环境下，上坤将加速业务重构和转型升级，加大对“共建管理”新赛道的探索，形成“地产开发+共建管理”双轮驱动的发展模式，逐步落地已经相对成熟的政府代建、资本代建和商业代建项目，促进企业从“大开发”向“大服务”转变。

　　路劲集团主席单伟彪表示，行业短期内仍然面临困难局面，2022年全国商品房销售额告别过去七年的连续增长，未来市场规模可能会在13万亿基础上合理性回落，路劲必须做好准备，应对“规模负增长”伴随而来的新问题。在美元债对民营房企几乎“刹车”的一、两年之内，也会采取灵活手段，适当调整发展速度，并视未来市场变化做出及时反应。

　　莫斌提出，碧桂园将全面总结和反思过去30年以来、特别是应对此次行业危机的经验和教训，坚持以客户为中心，以市场为导向，加强组织和人才建设，探索房地产新发展模式，着力发展以改善型住房为主的民生地产。同时，全面提升产品和服务质量，全力参与保障性住房等代管代建，为加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度做出贡献。

　　李欣表示，华润置地将推动代建代运营、长租、产业地产等新兴业务发展，探索城市运营管理生意模式；打赢打好“库存去化”攻坚战，积极、审慎、高效推进收并购；打造职能集约共享平台，加强城市公司全价值链组织能力建设，以组织能力的确定性应对市场的不确定性，坚决完成全年业绩目标。

跨文化视域下国际传播语境初探******

　　毕永光

　　【提要】叙事语境是对外话语体系的重要组成部分，而国际传播的跨文化属性，要求我们必须突破不同文化间的语境藩篱，从语言、图像符号的信息本质入手，以“平实的陈述，生动的表达”构建叙事语境，减少“中国声音”跨文化传递的失真率，提高“中国故事”的易读性和亲和力，为对外传播在域外“入脑赢心”创造条件。

　　【关键词】跨文化传播 叙事语境 传播艺术

　　近年来，中国加强了国际传播能力建设，对外传播产品的供给不断丰富，网络、通信等技术保障日益完善，对外传播渠道建设也有了长足发展，与海外媒体开展内容采集、制作、播发等合作取得积极进展。

　　2021 年，习近平总书记在主持中央政治局第三十次集体学习时强调：“要加强国际传播的理论研究，掌握国际传播的规律，构建对外话语体系，提高传播艺术。”硬件和渠道建设之外，国际传播软件建设不可或缺，更是难点所在。“软件”是传播内容，更是支撑内容的话语体系。在这个体系中，叙事语境是关键一环。通过文字、图片、声音、视频媒介制作的任何单一和多媒介传播产品都存在叙事语境，检验国际传播叙事语境成效的标准是跨文化的“穿透力”，即对域外受众“入脑赢心”的能力。

　　一、跨文化传播需要跨越语境鸿沟

　　跨文化传播是不同文化系统之间的成员所进行的信息交流行为与传播过程。[1] 跨文化传播的障碍在于，当一个信息离开它被编码的文化，进入另一种文化并被解码时，可能被误读，甚至反向解读。

　　(一)中国对外传播的语境障碍

　　面对世界文化的多样性，国外传播理论界通常把世界六大宗教作为文化板块区隔的重要参照，以基督教(包含天主教、东正教和基督教)、犹太教、伊斯兰教、印度教、佛教和儒教(儒家思想)为底色描绘世界文化版图的框架。[2] 当然，这种划分是粗线条的，相同区域性宗教与各国本土宗教信仰、历史文化、地理环境等相结合，又生发出文化的复杂性差异，受儒家思想影响的中国、日本、韩国、越南等国家之间的传播具有显而易见的跨文化传播属性。

　　当前，对以欧美为代表的西方国家的文化传播是中国开展国际传播的重点和难点所在，东西方价值观差异造成的“语境鸿沟”是必须面对的。主要体现在三个方面：

　　一是集体主义与个人主义的差异。东方文化崇尚集体主义，而个人主义是西方文化的底层价值观，这种差异在东西方国家防控新冠肺炎疫情的不同社会实践中表露得很充分。二是“权力距离”的差异。荷兰传播学者霍夫斯泰德提出，在一个特定文化范畴中社会成员与权力之间的距离是重要的价值观维度。东方社会被认为是“高权力距离社会”，即认同权力是社会的一部分，社会组织往往显示出集权性，而西方社会则相反。三是“高语境与低语境”的差异。美国人类学家爱德华·霍尔发现，东方社会的高语境文化更加依赖含蓄、间接的表达及非语言交流，而西方社会则是低语境文化，喜欢开门见山、直接的语言表达。

　　中国开展对外传播除需克服价值观差异带来的障碍，还需面对西方对东方历史形成的偏见与歧视，以及美国为首的西方阵营对当代中国崛起的刻意抹黑与打压，令跨文化传播难度进一步增大。

　　(二)寻求语境最大公约数和共情点

　　当前，加快构建中国话语和中国叙事体系，形成同我国综合国力和国际地位相匹配的国际话语权是当务之急，这就需要深入研究跨文化传播的理论与实践，在“融通中外”上下功夫。文化之间的鸿沟客观存在，难以填平，但在其上搭建一座“便桥”，保障传播信息的跨文化抵达是可以做到的，这就需要寻求语境最大公约数和共情点。

　　语境最大公约数和共情点有两个层面。一是叙事层面。中国的对外传播要向低语境文化“降维”，回归语言及图像等符号传递信息的基本功能，删繁就简，在叙事方式及背景关联上力求简洁明了，化解不同文化背景受众的解读障碍。简洁明了并不意味着枯燥乏味，还需要生动活泼的表达，增加亲和力。当年，周恩来总理向国外受众介绍新中国第一部彩色影片《梁山伯与祝英台》时，把它称为“中国的《罗密欧与朱丽叶》”就是经典的跨文化传播案例。二是价值观层面。“寻找共同点”始终是跨文化传播的密钥。我们的国际传播产品在宏观上需将中国特色文化融入和平、发展、公平、正义、民主、自由的全人类共同价值中，中观上需体现法治、低碳环保、人道主义等普遍认同的理念，微观上则要坚持“以人为本”，大力弘扬人类情感的暖色与人性的光辉。这样的语境才易于在其他文化背景的受众中引发共鸣。

　　在国际传播中，语言翻译固然重要，但对传播效果的影响不是决定性的。一方面，只有符合跨文化传播规律文本的翻译才会有理想的传播效果；另一方面，在人工智能快速发展、机器翻译不断成熟的背景下，一个好的中文文本同样具备国际传播的多种可能性。

　　二、当前对外传播的语境落差

　　对外传播场景包括媒体对外报道，展会、论坛、招商等场合及网站、新媒体上的对外宣介，与外国机构、企业及国际组织的沟通交流，在海外媒体上的形象展示等。我们很重视对外传播，但实操中往往受制于长期身处其中的文化语境，跨文化传播创新思考、实践经验尚有不足，对外传播产品在叙事语境上还存在一些局限，影响国际传播实效。主要体现在以下四个方面：

　　(一)调子过高

　　在国内传播环境中，内宣体、文件体、企宣体、网络体等语境范式，如果不用跨文化传播思维加以“再编码”，有意识地进行受众场景转换，形成全新的对外语境，很容易造成在国际传播中调门过高、“用力过猛”。主要表现为照搬政治话语、宏观铺陈、自我夸大、结论先行等，这就等于在外国受众面前立了一堵墙，很难达到传播效果。

　　(二)意图外露

　　当下中国开展国际传播，就是为影响广大对中国不了解甚至有误解和负面看法的国外受众，转变他们的看法，扩大中国的“国际朋友圈”，服务于海外统一战线工作，因此不可避免地带有“劝服”属性。但是，在叙事中直陈我们的“劝服性意图”，或把官方政策取向直接移植到对外语境中无疑是不明智的。传播心理学告诉我们，人们对“隐秘动机”始终是敏感的。如果受众感到传播方有明显的说服意图，很可能会觉得对方有所图谋，从而不肯相信相关信息。[3]

　　(三)用语不够平实、清晰

　　语言符号有约定性、抽象性、多义性，使用语言符号在跨文化传播中准确传递信息并非易事。中国语言文字博大精深，但在对外传播语境中，要把便于海外受众准确接受放在第一位，不应迷恋于华丽的词汇、恢弘的排比、复杂的句式。堆砌辞藻貌似高大上，却损害了语言表意的基本功能。因此，对外叙事提倡“白描式”陈述，少用或不用形容词、副词，避免使用令海外受众费解的政治术语、“热词”、简称，如“弯道超车”“政策洼地”“热土”“海丝”等。另外，网络体有生动的一面，但网络空间文化区隔性较大，网络词汇是深厚的本土社会文化土壤的产物，通用性不强，并不适用于跨文化传播。对外叙事使用网络词汇、“热梗”，难免遭遇“尬聊”。

　　(四)缺乏好故事

　　近年来，我们在“讲好中国故事”方面做了大量探索，对外传播产品中故事不少，但好故事、能在不同文化背景受众中引发共鸣的故事还是不多。讲故事关键要见人、见事、见细节、见情感，要能打动人，避免套路化的叙事。故事的形态是多样的，有宏大的故事，也有普通人的故事；文字可以讲故事，图片、视频也可以讲故事；可以是完整的故事，也可以是嵌入式的小故事，一句话、一张图、一个短视频都可以承载一个精彩的故事。比如北京冬奥会的点火仪式，“燕山雪花大如席”的小故事就把低碳环保理念与中华文化很好地结合在一起。

　　以上说的主要是“术”的不足，这些问题的解决关键在“道”，即在价值观层面更好地“融通中外”，寻找对外传播语境最大公约数。

　　对外传播首要目标是信息抵达，最佳也是最难达到的效果是实现共情，既让海外受众“心有戚戚然”。要达致共情，必须有“移情”的能力，即认识和理解他人看法和感受，并以令人容易接受的方式传递这种理解的能力。[4] 要具有这种能力，就要求传播者虚心了解传播对象国和地区的历史、文化，了解当地受众的认知习惯，做到知己知彼，因地施策，分众传播。

　　三、构建国际传播语境应着眼于提高跨文化亲和力

　　(一)倡导“平实的陈述，生动的表达”

　　中国新闻社在长期从事对外传播实践中形成了“中新风格”，在叙事语境营造上主张增加人情味，摒弃宣传味，采用民间视角和海外受众习惯的语言，努力做到“长话短说、官话民说、硬话软说、空话不说”。[5] 近年来，中新社进一步提出“中话西说”，探索用融通中外的理念开拓跨文化传播的新路径，并开辟了以“理性对话，文明互鉴”为主旨的学理性专栏《东西问》。

　　构建国际传播语境应以“平实的陈述，生动的表达”为基本导向。平实的陈述便于理解，生动的表达易于接受，这是提高传播产品跨文化亲和力的内在要求。

　　“平实的陈述”中的“平实”是指用平实的态度、平实的语言讲述事实，语汇的指代应该是具体的、清晰的而非抽象的、模糊的，在叙事中降低中国高语境文化中表意“虚”的部分；“陈述”就是有条理地说出，区别于抒情，更不是煽情。由于文化背景的差异，在对外传播中期待用内宣方式煽情、制造“泪点”是不现实的。

　　在传播实践中，对内容的生动表达往往易于被受众接受且不易被遗忘。“生动的表达”体现在标题制作、语言组织、叙事架构等方面，以小见大、细节、现场感、生活气息、人情味等都可以成为生动表达的载体。

　　“生动的表达”还应该是简短的。简短是传播内容的浓缩状态，有助提高对外传播效率；另一方面，在当今信息爆炸、碎片化阅读为主的时代，简短的内容更容易被不同文化背景的受众接纳。因此，在国际传播中应用语言符号时应提倡短文、短句、短段落，力戒穿靴戴帽、拖泥带水。当然，简短的内涵是注重对传播内容的提炼，并非简单的篇幅长短问题。

　　(二)重视摄影和视听作品在国际传播中的“破圈”效应

　　视听作品包括影视、音像、视频等形式。摄影和视听作品对语言依赖较小，更适合在不同文化圈之间传播。加之国际传播有“浅传播”的特征，即让外国普通受众对中国有一个大致的、表象的正面印象就达到了有效传播的目的，这也让摄影和视听作品有了发挥的广阔空间。

　　“平实的陈述，生动的表达”同样适用于视觉和听觉作品。以北京冬奥会开幕式为例，对外国观众而言，他们通过屏幕看到的就是一个带有丰富中国元素的视听作品。在举世瞩目的时间节点，开幕式展示了当代中国人的开放、自信，中华文化的简约、大气、唯美、灵动，自然成为以一当百的中国形象宣传片。

　　李子柒则是民间对外传播的典型案例。她拍摄的展示田园生活的视频作品将中国节气、节日、民俗等文化融入衣食住行之中，以精致质朴的画面见长，没有配音，更没有英文字幕，但这并不妨碍她在海外社交平台拥有上千万粉丝。

　　视觉形象塑造也是敌视中国的西方势力攻击、抹黑中国的“武器”。充满歧视意味的中国男子“傅满洲”形象及近些年频现的“眯眯眼”中国女性形象就是通过视听产品及平面广告等方式传播的，BBC 在报道中国的图片及视频上加“阴间滤镜”的操作更是西方新闻史上的一个丑闻。与之相反，不久前登上美国纽约时代广场大屏的中国摄影师罗冰的反种族歧视作品《All in Love》，则给外国受众呈现了一个看待中国女性的正向视野。

　　发挥摄影和视听作品在国际传播中的“奇兵”作用，需要把跨文化传播的理念融入策划、拍摄、后期制作、平台播发各个环节中，优化叙事语境，不断推出“中国视角，国际表达”的制作精良、有感染力的作品。完成这个目标既任重道远，又大有可为。

　　四、结语

　　做好国际传播关键在人。要重视国际传播人才培养，加强外派、交流，积累在不同文化背景中从事传播工作的经验；吸收海归人士、外籍人士加入国际传播，厦门大学美籍教授潘维廉就为福建的对外传播做了大量有益工作；在中国学习、工作、生活的外籍网红是中国开展国际传播需要涵养的重要资源，应为他们更好地了解中国提供必要的便利。在当前的“自媒体”时代，中国公众每天通过镜头在社交媒体上展示着中国的方方面面，也是国际传播的生力军。应鼓励公众探索国际传播的有效路径和叙事语境，充分利用海外社交账号开展传播，让更多的“李子柒们”成为当代中国的民间“形象代言人”。

　　(作者系中国新闻社福建分社融媒体中心主任，文章刊于《东南传播》2022 年第 3 期)

　　国际传播界·2022 年 第 7 期

　　注释：

　　[1] 邱沛篁等 . 新闻传播百科全书 [M]. 成都：四川人民出版社，1998

　　[2][4](美)萨莫瓦等著，闵惠泉等译 . 跨文化传播(第六版)[M]. 北京：中国人民大学出版社，2013.71-89，314

　　[3](美)洛厄里、(美)德弗勒著，刘海龙等译 . 大众传播效果研究的里程碑(第三版)[M]. 北京：中国人民大学出版社，2009.107-108

　　[5] 中国新闻社记者手册 [M]. 北京：中国新闻社，2014.23-24

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）